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  • 思纳设计股份曹洁:助力特色小镇走好第一步
  • 发布时间:2019-07-09 09:25 | 作者:admin | 来源:未知 | 浏览:1200 次
  •   自2016年起,全国各地开始掀起建设特色小镇和产业新城的热潮,一时间,它们似乎成为了解决城乡发展不平衡、连通城乡一体的“治病良药”。时至今日,特色小镇和产业新城光环褪去,只留下普通的房地产项目。行业中,仅剩寥寥几个铭记着它们的使命,成为了撬动区域发展的支点。

      同样是特色小镇,为何有些泯然众人?有些却能初心不改?为此,新浪地产专访了上海思纳建筑规划设计股份有限公司(以下简称思纳设计股份)规划部总经理曹洁先生,看思纳设计股份是如何帮助特色小镇构建一个更好的起跑线。

      上海思纳建筑规划设计股份有限公司规划部总经理曹洁先生

      立足根本目标 迈出拿地第一步

      自2000年成立以来,思纳设计股份一直秉承着“设计决定成败”的理念,并践行至今。纵观整个行业,无论是何种形式的开发项目,往往拿地成本都在投资中占据很大的比例。而在曹总的观点看来最初的拿地环节,不但会影响项目成本,更是直接关系到了整个项目的全局。

      因此,曹总认为,拿地不仅仅是满足单方要求,还需从项目全局出发,满足多方诉求才能实现各方利益平衡,从而将整个项目有效的推进下去。而对于特色小镇而言,拿地还需立足根本目标,不可盲目进行。

      思纳案例:张坊镇两谷一村旅游小镇

      特色小镇概念最初发源于浙江,2014年在杭州云栖小镇首次被提及,2016年,在住建部等三部委力推下,在全国广泛运用,并因此成为县域经济基础上发展而来的创新经济模式。但追本溯源,特色小镇有着明确的要求和清晰的定位。

      基于根本概念,曹总坚信特色小镇必须拥有两大特点:1、特色小镇是镇不是城。2、特色小镇需要“小而美”。为此,曹总解释道“特色小镇的首要定位就是必须建在城市周边,成为稳增长调结构的新亮点、实体经济转型发展的新示范、体制机制改革的新阵地。但许多开发企业却打着特色小镇的旗号,疯狂拿地搞开发,而这些小镇要么建在了城市内,要么远离了城市,这样的选址都无法实现特色小镇最初的定位和目标。其次,特色小镇必须实现 ‘小而美’的前期定位。而纵观如今的多数特色小镇,一出手动辄就计划拿地20平方公里、规划初期就是高楼林立。这样的拿地规划不可能‘小’,建成之后也不可能是‘镇’。基于这两点,我们不难发现,特色小镇定位的两大条件都和初期拿地息息相关,因此初期规划中拿地就显得非常重要。”

      以市场为主导 创造连锁运营复合价值

      纵观市场上的设计机构,大多数都关注与规划或设计相关的单一业务,而思纳设计股份在此拥有着完整的业务整合能力,在城市规划、建筑设计、景观设计三个方面都极为专业。

      而对于特色小镇的规划与运营方面,曹总认为,思纳设计股份首要的优势,就是以市场为主导,能够更好地让项目实现落地。思纳设计股份成立于2000年,在近20年间专业提供建设项目全过程服务的综合设计管理和咨询,在特色小镇、产业园区等项目类型上有丰富的经验。

      “从我们的经验来看,特色小镇、产业新城等项目业态,需要多方面协调合作,而思纳设计股份的主要工作是前期的规划设计以及拿地指导。同时,也兼具建筑设计、产业培训、招商运营等各个环节”曹总解释道。

      众所周知,在国内的城乡规划体系中,有三种类型的策划设计机构。首当其冲的,是各个地方的规划设计研究院,他们的作用大多聚焦于宏观,主要制定相关法理统筹性的规划标准和文件。其次便是院校类设计机构,更多会涉及到统筹性的规划标准制定工作,同时也会承接许多商业性的规划设计项目。最后一类便如思纳设计股份这般,主要面向市场、以市场需求为主导的规划设计机构,同类型的还有国外知名的阿特金斯、SOM等规划设计机构。

      在此,曹总强调,市场为主导并不意味着完全为资本服务。“正如前面所说的一样,特色小镇和产业新城,是需要多方协调统筹的项目类型,想要获得成功,必须形成政府、资本、居民、生态等多方面的共赢;单纯满足资本需求的特色小镇和产业新城模式,是不可能持久的。”

      自2018年9月28日起,国家发展改革委就发文规定,将在现有省级特色小镇和特色小城镇创建名单中,逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇,政府综合债务率过高、市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇,以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇。

      “我们无法控制开发商开发项目的初衷,但我们能统筹以地方为代表的政府利益、资本为代表的经济利益、居民为代表的社会利益、包括以环境代表的自然利益,让所有规划和拿地行为都满足特色小镇的规范和定位,让我们参与的特色小镇和产业新城项目都走好关键的‘第一步’”曹总表示道。

      悉心雕琢 以打造精品项目为产业之魂

      就像教育学家梅贻琦所说的:“所谓大学者,非有大楼之谓也,而有大师之谓也”,特色小镇和产业新城的灵魂不在于高楼,而是它们所承载的产业。如果说拿地帮助特色小镇和产业新城有了立足之地,那么可持续的产业就是它们的立身之魂。对于特色小镇和产业新城的产业,思纳设计股份同样能够提供完整的规划咨询。

      作为城市文化综合体和乡村更新的专家,思纳设计股份在国内已经拥有了50多个成功的城市文化综合体和乡村更新项目。此外,还为国内资本在国外的特色小镇项目提出一些专业咨询建议。

      当被问及其中成功经验的时候,曹总重点关注了产业链的完整性和衍生性。“过去,欧美国家也有许多成功的特色小镇和产业新城案例。比如美国的奔驰汽车小镇、德国的黑森林等等。都是世界一流的企业将自己的研发基地,植根在了城市周边的乡镇之中。这些成功的产业小镇都没有林立的高楼。相反,植入强而有力的产业,并让产业链自由衍生发展,从而为区域带去活力,而思纳设计股份在大厂影视特色小镇项目中也采取了一样的手法。”

      大厂影视特色小镇,是为了承接京津冀一体化、北京文化产业溢出效应而建立的项目。依赖通州的副中心地位,辐射并带动了大厂潮白新城的发展。而今,影视产业还是一个需要集群化发展的行业,在中国尚未形成真正的集群,更多的还只是产业基地。正如同国内著名的影视基地——横店,看似拥有完整的布景、群演、道具等产业链条,但其中的建筑都是简易的布景,无法承担后续的旅游、休闲等产业功能,更别说形成产业集群。

      思纳案例:大厂影视特色小镇

      相反的,思纳设计股份在大厂影视特色小镇的规划中,除了一期以室内影棚为主的专业化影视小镇之外,还规划了技术支持、创作孵化、金融服务等支持平台,为今后的影视体验组团等特色旅游产业也预留了足够的空间。让与影视相关的产业,都能够在这里自由衍生,从而形成完整的产业链。

      聚焦国策 放眼世界

      资本的眼光从来不只局限于某个点或某个区域,而是聚焦国家政策,放眼到一带一路沿线国家。面对这些新生的特色小镇项目需求,曹总认为思纳设计股份的国际化视野和经验将成为国外项目最好的护航者。

      “以拿地为例,越南的拿地政策就相对宽松,通过常规途径就可以向政府买地。而菲律宾的土地大多为私有,投资项目需要向私人征地,过程就会复杂许多。同时,由于语言文化等多方面的因素,国内外对于项目的规划设计常常存在歧义。但思纳设计股份凭借着自身国际化的规划设计背景,能很好的成为双方沟通互动的桥梁”曹总举例称。

      风潮回归理性 唯有沉淀才能继续前行

      如今,特色小镇“风潮”渐渐回归了理性,特色小镇的投资方都更为谨慎,更注重挖掘各地区自身特色产业。对此曹总深知只有沉淀到小镇中,才能找到真正适合它们的产业:“想要挖掘真正符合当地气质和需求的产业,其实是非常困难的。长三角区域的特色小镇,大多数都以水乡和古镇为特色,但在具体的产业方面又略有不同。比如上海的周边区域,特色小镇就大多以纺织、陶艺等手工业为产业支撑;而到了浙江、苏州等地方,就拥有更好的自然资源,就能够开展养蚕、栽培等更亲近自然的产业。”

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      总体而言,规划与设计并不是我们自身脑海里先有一个印象,然后强加在某个地方,而是要真正地投身到小镇中。思纳设计股份始终践行这一原则,从项目起始便会投入规划、文创和设计三个团队,深度地考察甚至两个月左右的时间。同时,还会针对当地政府、乡镇居民发放大量的问卷调查,充分了解各方的诉求。从而找到真正适合当地的文化产业,也只有满足当地人诉求的产业,才能让乡邻活跃起来,在改善当地经济环境的同时,最小程度地改变当地的生活状态。

      如今,我们再次追本溯源,2014年才兴起的特色小镇只是拥有5年历史的新生事物,面临着更多的不确定性。对于特色小镇的雕琢和打磨,注定不可能像汽车导航那样直接给出清晰的线路。思纳设计股份选择的是一条更为守正朴实的道路,就像是航海时代的领航员,只是永远指向正确的方向。

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